成立买卖不破租赁必须同时满足三个条件：
（1）不动产或者动产租赁合同有效；
（2）出租人已将租赁物交付承租人，租赁物由承租人占有；
（3）租赁物的所有权发生变动是因为买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因。
但是买卖不破租赁制度存在例外，具体包括四种情形：
（1）租赁物被没收、征收的；
（2）先抵押后出租，抵押权已经登记的；
（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封的；
（4）当事人在签订租赁合同时有相反约定的。
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